Τι είναι η κοινή μίσθωση για τους μετόχους;

Εάν δύο ή περισσότεροι άνθρωποι κατέχουν μαζί ένα ακίνητο, ο νόμος αναφέρεται σε αυτό ως κοινή μίσθωση ή ταυτόχρονη ιδιοκτησία. Αρκετοί τύποι ταυτόχρονης νομικής ιδιοκτησίας επί ακινήτων υπάρχουν στις Ηνωμένες Πολιτείες. Η μορφή κοινής μίσθωσης εξαρτάται από τους μετόχους που συμμετέχουν στη συναλλαγή. Μια σύμβαση μεταξύ δύο ανεξάρτητων μερών είναι μια απλή κοινή μίσθωση, ενώ μια κοινή μίσθωση μεταξύ παντρεμένων μερών αναφέρεται ως μίσθωση στο σύνολό της.

Κοινή μίσθωση

Η κατάσταση της κοινής μίσθωσης στην καθαρότερη μορφή της αναφέρεται στην ιδιοκτησία ίσων και αδιαίρετων μετοχών σε ακίνητη περιουσία από δύο ή περισσότερα μη συνδεδεμένα άτομα, σύμφωνα με την Υπηρεσία Εσωτερικών Εισοδήματος. Η σύμβαση δημιουργείται μεταξύ όλων των μετόχων τη στιγμή που αναλαμβάνουν την κυριότητα του ακινήτου. Κάθε μισθωτής έχει ίση ιδιοκτησία της ιδιοκτησίας και ισότιμη ευθύνη για τις υποχρεώσεις του περιουσιακού στοιχείου. Κανένα μέρος δεν έχει το δικαίωμα να χρησιμοποιεί το ακίνητο ως ασφάλεια για ένα δάνειο ή να αναλαμβάνει οποιαδήποτε άλλη χρέη χωρίς τη συμφωνία και την υπογραφή των άλλων μετόχων. Ένας μέτοχος μπορεί να υποβάλει αίτηση για κατανομή ή να διαλύσει τη σύμβαση μίσθωσης.

Μίσθωση από την Entirety

Αυτή η μορφή μίσθωσης κοινού ισχύει ειδικά για τα παντρεμένα ζευγάρια. Έχει τα ίδια δικαιώματα και ευθύνες με την απλή κοινή μίσθωση, αλλά το ζευγάρι θεωρείται ως ενιαία νομική οντότητα. Σε περίπτωση θανάτου, ο επιζών έχει το δικαίωμα αυτόματου τίτλου. Ωστόσο, αν ο γάμος διαλύεται, η συμφωνία μετατρέπεται σε κανονική κοινή μίσθωση. Σε αντίθεση με την απλή κοινή μίσθωση, αυτός ο τύπος σύμπραξης δεν μπορεί να χωριστεί χωρίς τη συγκατάθεση και των δύο μερών.

Δικαίωμα Επιβίωσης

Υπό τις δύο μορφές κοινής μίσθωσης, κάθε μέτοχος ή μισθωτής έχει το δικαίωμα να επιβιώσει. Αυτό σημαίνει ότι όταν ένας μέτοχος αποχωρήσει, η κυριότητα μεταβιβάζεται αυτόματα στους επιζώντες μετόχους. Καθώς όλοι οι μέτοχοι κατέχουν ισόποσο μερίδιο, η υπέρβαση ενός αυξάνει το μέγεθος και την αξία της μετοχής που ανήκουν στις άλλες. Το δικαίωμα επιζών έχει προτεραιότητα έναντι όλων των άλλων απαιτήσεων επί του αγαθού, συμπεριλαμβανομένων εκείνων των κληρονόμων, των δικαιούχων και των πιστωτών. Το δικαίωμα συνεχίζεται μέχρι να παραμείνει μόνο ένας μέτοχος και ο τελευταίος μισθωτής να γίνει ο μοναδικός ιδιοκτήτης του ακινήτου.

Προσπαθήστε να αποφύγετε

Το δικαίωμα επιζώντων επιτρέπει στους μετόχους σε μια κοινή συμφωνία μίσθωσης να παρακάμπτει τον υπόδειγο, με τις διάφορες καθυστερήσεις και τις δαπάνες του. Αυτό είναι αμφιλεγόμενο σε ορισμένους κύκλους και το επάγγελμα του δικηγόρου θεωρεί ότι είναι μια συσκευή αποφυλάκισης.

Liens

Στην περίπτωση εμπράγματης ασφάλειας έναντι ακινήτου που ανήκει σε κοινή μίσθωση, αυτά μπορούν να επισύρουν μόνο τα συμφέροντα του ενδιαφερομένου μετόχου και όχι ολόκληρης της περιουσίας. Εάν ένας πιστωτής πωλεί το ακίνητο λόγω του ενεχύρου, ο πωλητής πρέπει να αποζημιώσει όλους τους μη μετόχους μερίσματα από το προϊόν της πώλησης. Οι πιστωτές, όπως το IRS, μπορούν να πουλήσουν το μερίδιο του υπεύθυνου φορολογούμενου στο ακίνητο για την ανάκτηση χρέους. Στην περίπτωση αυτή, η κοινή μίσθωση μετατρέπεται αυτομάτως σε κοινή μίσθωση, στην οποία οι μη συνδεδεμένοι μέτοχοι μπορούν νομίμως να κατέχουν άνισες μετοχές του περιουσιακού στοιχείου.